Zahlungsplan im Bauvertrag

Bei der Planung des Hausbaus sollten Bauherren den Bauvertrag mit dem Zahlungsplan ganz genau unter die Lupe nehmen und von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie einem Bausachverständigen prüfen lassen. Der Zahlungsplan im Bauvertrag regelt die Höhe und Anzahl der Abschlagzahlungen. Raten sollten erst nach erbrachter Leistung gezahlt werden. Außerdem können einige Schutzmaßnahmen für den Fall einer Insolvenz des Bauunternehmens ergriffen werden.

Unterschiedliche Zahlungspläne

Es gibt keinen Standard-Zahlungsplan – die Zahlungspläne weisen hinsichtlich Höhe, Anzahl und Fälligkeitszeitpunkt der Abschlagzahlungen Unterschiede auf. Dies hängt vom individuellen Auftrag ab: Der Zahlungsplan eines Fertighausanbieters hat aufgrund des hohen Vorfertigungsgrades des Hauses oft weniger Raten, die aber höher ausfallen. Ein Hausbau, bei dem viele Gewerke und Handwerker beschäftigt sind, wird hingegen vergleichsweise mehr Abschläge enthalten, die dafür niedriger sind.

Versteckte Vorkassen und Überzahlung vermeiden

Um versteckte Vorauszahlungen zu vermeiden, sollten Bauherren immer auf einen ausgewogenen Zahlungsplan achten. Abschlagsforderungen dürfen immer nur dem Wertezuwachs des Bauwerks auf dem Grundstück entsprechen. Sie sollten also nur das bezahlen, was an Leistung wirklich erbracht wurde. Deswegen sollten Bauherren immer den Baufortschritt und die Fertigstellung des Bauwerks im Auge behalten. Als Richtwert gilt: Bis zur Rohbaufertigstellung sollte nicht mehr als etwa 50 Prozent der Gesamtbausumme gezahlt worden sein.

Zahlen Bauherren zu viel, ist die geleistete Überzahlung im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens verloren. Ob Sie nach dem Insolvenzverfahren das zu viel gezahlte Geld zurückerhalten, ist höchst ungewiss. Im Durchschnitt bekommen Gläubiger bei einer Firmeninsolvenz nur etwa sechs Prozent ihrer Forderungen zurück. Bauherren sollten sich deshalb absichern und den oft von Unternehmen vorgefertigten Zahlungsplan von einem unabhängigen Experten prüfen lassen.

Abschläge sind rechtlich geregelt

Die Höhe der Abschlagzahlungen ist im neuen Bauvertragsrecht geregelt. Die gesetzlichen Vorgaben verbessern die Situation für private Bauherren spürbar. Eine wichtige Regelung ist, dass der Bauunternehmer lediglich Abschlagzahlungen bis zu einer Höhe von 90 Prozent der vereinbarten Gesamtsumme sowie eventueller Nachtragsvergütungen verlangen darf (§ 650m Abs. 1 BGB). Zu hohe Abschlagforderungen sind gesetzlich unzulässig, da es sich hierbei um versteckte Vorauszahlungen handelt. Diese Vorschriften gelten jedoch nur für Verbraucherbauverträge – also für Verträge, bei denen ein Verbraucher einen Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude beauftragt (§ 650i Abs. 1 BGB). Schließt der Bauherr mehrere Verträge mit Handwerkern ab, z.B. beim Bau mit einem Architekten mit Einzelgewerkvergabe, greift das Gesetz nicht, da es sich hier nicht um einen Verbrauchervertrag nach BGB handelt.

Zusätzlicher Verbraucherschutz: Die Fertigstellungssicherheit

Bauherren haben einen gesetzlichen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bausumme (§ 650m Abs. 2 BGB). Sie soll der pünktlichen Fertigstellung des Gebäudes ohne wesentliche Mängel dienen. Die Fertigstellungssicherheit können Sie entweder mit den ersten Abschlagzahlungen einbehalten oder der Vertragspartner übergibt Ihnen über die gleiche Summe eine Bankbürgschaft oder Fertigstellungsversicherung. Das Wahlrecht der Sicherheitsform liegt allerdings beim Unternehmer. Gibt es nach Vertragsschluss noch nachträgliche Bauaufträge, gilt das Gesetzt auch hier. Wenn sich die Gesamtvergütung durch die Nachträge um zehn Prozent oder mehr erhöht, können Sie bei der nächsten Abschlagsrate eine weitere Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der zusätzlichen Vergütung einbehalten. Die Sicherheit hilft Ihnen auch im Falle einer Insolvenz des Unternehmens. Mit Hilfe der einbehaltenen Summe können Sie entstandene Zusatzkosten abmildern.

Beispielrechnung Fertigstellungssicherheit

Ein Bauherr baut mit einem Schlüsselfertig-Unternehmen ein Einfamilienhaus für vereinbarte 300.000 EUR. Von der ersten Abschlagsrate kann der Bauherr 15.000 EUR als Fertigstellungssicherheit einbehalten. Das Bauunternehmen darf zudem nur 90 Prozent, also 270.000 EUR, durch die Abschlagsrechnungen geltend machen.

Um die Gesamtvergütung in Höhe von 300.000 EUR zu verdienen, muss der Unternehmer das Einfamilienhaus vollständig und mangelfrei errichten. Zunächst muss der Bauherr – am besten mit Unterstützung eines unabhängigen Sachverständigen für Bauschäden –  die Abnahme des fertigen und mangelfreien Bauwerkes erklären und erst dann kann der Bauunternehmer die Schlussrechnung über 300.000 EUR, abzüglich der bereits gezahlten Raten, stellen. Da der Bauherr nun sein vertragsgemäßes Einfamilienhaus erhalten hat, zahlt er dem Bauunternehmer die restlichen zehn Prozent der Gesamtsumme inklusive der Fertigstellungssicherheit aus.

Schutz vor Insolvenz nach Übernahme des Hauses: Die Gewährleistungsbürgschaft

Nach der Abnahme des Hauses beginnt die fünfjährige Gewährleistungszeit. Wenn in dieser Zeit ausführungsbedingte Mängel auftreten, muss der Bauunternehmer die Mängel auf seine Kosten beheben. Wird das Unternehmen in dieser Zeit allerdings zahlungsunfähig, bleiben Sie auf den Mängelbeseitigungskosten sitzen. Um sich vor der Insolvenz der Baufirma während der Gewährleistungszeit zu schützen, gibt es die sogenannte Gewährleistungsbürgschaft. Sie springt ein, wenn die Baufirma zahlungsunfähig ist.

Die Gewährleistungssicherheit ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dennoch sind viele Unternehmen bereit eine Sicherheit zu stellen. Sie kann in Form einer Versicherung oder Bankbürgschaft vereinbart werden. Die Sicherheit sollte fünf Prozent der Gesamtbau- bzw. Kaufsumme betragen. Die Vereinbarung sollte unbedingt mit in den Bauvertrag aufgenommen und von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Nach der Abnahme sollten Sie sich die originale Bürgschaftsurkunde aushändigen lassen. Eventuelle Mängelbeseitigungskosten übernimmt dann der Gewährleistungsbürge oder die Versicherung, wenn das Bauunternehmen nicht mehr existiert.