Die Bausubstanz überprüfen: Risiken erkennen und Modernisierungsbedarf richtig einschätzen
Vor dem Hauskauf die Bausubstanz prüfen: So lassen sich Mängel und Sanierungsbedarf erkennen. Tipps zur Besichtigung und Checkliste für Unterlagen.
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Teil 1: Die richtige Lage finden – Was beim Standort zählt
Teil 3: Kaufvertrag verstehen – Sicher durch Vertrag und Übergabe
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie reicht eine einfache Besichtigung nicht aus. Der äußere Eindruck ist nur ein erster Schritt – entscheidend ist die Prüfung der Bausubstanz. Denn während sich der Geschmack über Ausstattung und Raumaufteilung streiten lässt, zählt beim Immobilienwert vor allem der Zustand des Gebäudes.
Warum die Bausubstanz so wichtig ist
Ob eine Immobilie ihren Preis wert ist, entscheidet sich nicht nur anhand von Lage oder Wohnfläche, sondern auch durch den Modernisierungsbedarf. Bei Altbauten sind Schäden, Mängel oder energetische Defizite keine Seltenheit. Gleichzeitig ist die Mängelhaftung beim Immobilienkauf meist ausgeschlossen, das heißt: Gekauft wird „wie gesehen“. Umso wichtiger ist eine gründliche Bestandsaufnahme – idealerweise gemeinsam mit einem unabhängigen Bauherrenberater.
Besichtigungen systematisch planen
Bereits zur Erstbesichtigung empfiehlt sich eine klare Struktur: Vom Keller bis zum Dach sollten alle Bereiche kontrolliert werden. Tageslicht ist dabei unerlässlich. Eine feste Reihenfolge hilft dabei, nichts zu übersehen – beispielsweise von unten nach oben:
- Keller: Feuchtigkeit, modriger Geruch, Salzausblühungen
- Erdgeschoss und Obergeschosse: Risse, Putzabplatzungen, Schallübertragung, Fensterqualität
- Dach und Dachstuhl: Zustand der Dacheindeckung, Moosbildung, Sichtbarkeit von Pilzbefall
Auch Laien können bei genauer Betrachtung Mängel erkennen: dunkle Flecken an Decken, veraltete Sicherungskästen, frisch überstrichene Wände an kritischen Stellen oder verstopfte Dachrinnen liefern Hinweise. Eine Zweitbesichtigung mit einem Bausachverständigen ist empfehlenswert – sie bringt Fachkompetenz ins Spiel und hilft, die Modernisierungskosten realistisch einzuschätzen.
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Unterlagen für die Bestandsaufnahme
Die Prüfung der Substanz basiert nicht nur auf Augenschein, sondern auch auf Dokumentenanalyse. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:
- Exposé mit Grundrissen, Baubeschreibung, Energiewerten, Fotos
- Grundbuch- und Flurkartenauszug
- Baupläne, Wohn- und Kubaturberechnungen
- Rechnungen zu früheren Sanierungen oder Modernisierungen
- Energieausweis mit Hinweisen zur energetischen Qualität
Baubeschreibungen aus älteren Jahren, insbesondere vor 1995, geben detaillierte Informationen zu Bauweise und Materialien. Diese Hinweise helfen dabei, Schwachstellen gezielt zu identifizieren.
Schwachstellen typischer Altbauten
Altbauten haben häufig typische Problemzonen, die Fachleute anhand von Baujahr und Bauweise schnell erkennen:
- Feuchtigkeitsschäden: Ursache sind oft undichte Dächer, defekte Abdichtungen oder kapillare Feuchte im Mauerwerk
- Schadstoffbelastung: z. B. durch alte Holzschutzmittel oder Asbest
- Wärmebrücken und schlechte Dämmung
- Veraltete Heiz- und Elektrotechnik
- Schallschutzmängel in Reihenhäusern ohne Fuge oder bei Holzbalkendecken
Gerade Pilzbefall in Holzkonstruktionen sowie Schäden im Kellermauerwerk treten häufig auf. Unsanierte Gebäude benötigen meist eine umfassende energetische Sanierung – inklusive Gebäudehülle, Fenstern, Heizungsanlage und Leitungen.
Mängelhaftung beim Kauf: Was rechtlich zählt
Im Kaufvertrag für gebrauchte Immobilien ist die Gewährleistung fast immer ausgeschlossen. Damit gehen alle sichtbaren und verborgenen Mängel auf das Risiko der Käuferseite über. Lediglich bei arglistig verschwiegenen Mängeln besteht rechtlicher Schutz.
Eine vertragliche Regelung zur Gewährleistung kann zwar versucht werden, ist aber selten durchsetzbar. Deshalb ist eine sorgfältige Prüfung im Vorfeld umso wichtiger – auch als Grundlage für Preisverhandlungen.
Fazit: Kein Kauf ohne fundierte Bausubstanzprüfung
Die Einschätzung der Bausubstanz entscheidet darüber, ob eine gebrauchte Immobilie tragfähige Investition oder Sanierungsfall ist. Mit einem durchdachten Besichtigungskonzept, den richtigen Unterlagen und fachkundiger Begleitung durch Bauherrenberater lassen sich Risiken reduzieren und Modernisierungskosten realistisch bewerten. Nur so lässt sich der wahre Wert eines Hauses erkennen – und der Kauf solide vorbereiten.
