Den Kaufvertrag prüfen: Rechtssicherheit beim Immobilienkauf gewährleisten

Nach erfolgreichen Verhandlungen mit Verkäufer oder Makler beginnt der formale Teil des Immobilienkaufs: notarieller Kaufvertrag, Übergabe und Eigentumsumschreibung. Gerade weil beim Immobilienerwerb hohe Summen fließen, ist eine sorgfältige Vertragsprüfung unerlässlich. Denn: Was im Kaufvertrag steht, ist bindend – und spätere Reklamationen sind kaum noch möglich.

Kaufverträge: Formvorschriften und Fallstricke

Der Kauf einer Gebrauchtimmobilie erfordert einen notariell beurkundeten Vertrag. Ohne diese Form ist der Kauf rechtlich nicht wirksam. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf, der Käuferseite muss dieser jedoch ausreichend Zeit zur Prüfung eingeräumt werden – idealerweise gemeinsam mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht. Viele Vertragsklauseln sind juristisch komplex und für Laien schwer verständlich.

Wichtige Prüfpunkte vor Vertragsunterzeichnung:

• Vollständigkeit aller getroffenen Vereinbarungen (z. B. Einbauten, Gartenhäuser, Übergabetermin)
• Erwähnung und Berücksichtigung bekannter Mängel oder Bauschäden
• Haftungsausschlüsse und ihre Tragweite
• Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten des Kaufpreises
• Vereinbarungen zur Nutzung vor Eigentumsumschreibung (z. B. Bezugsrecht)

Besonderes Augenmerk gilt der Mängelhaftung: In nahezu allen Kaufverträgen über Bestandsimmobilien wird diese ausgeschlossen. Nach Vertragsunterzeichnung bestehen daher keine Ansprüche auf Mängelbeseitigung – es sei denn, ein Mangel wurde arglistig verschwiegen.

Übergabe statt Abnahme

Im Gegensatz zu Neubauten erfolgt beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie keine förmliche Abnahme, sondern lediglich eine Übergabe. Diese beschränkt sich auf die Prüfung, ob das Objekt im vereinbarten Zustand übergeben wird – etwa mit Einbauküche oder anderen vereinbarten Ausstattungsmerkmalen.

Folgende Punkte sollten im Vertrag geregelt sein:

• Zeitpunkt der Übergabe
• Regelungen zum Hauszugang vor Eigentumsumschreibung
• Übernahme bestehender Versicherungen
• Beginn der Zahlungspflicht für Grundsteuer und Betriebskosten

Auch scheinbar nebensächliche Regelungen wie der Zustand bei Übergabe, mitgelieferte Schlüssel oder Garteninventar sollten schriftlich fixiert werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung

Nach der notariellen Beurkundung erfolgt der Kauf nicht sofort. Erst nach Erfüllung mehrerer Voraussetzungen wird der Kaufpreis fällig:

• Zahlung der Grunderwerbsteuer
• Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt
• Löschung belastender Eintragungen im Grundbuch
• Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert

Der Notar informiert in der Fälligkeitsmitteilung, wann der Kaufpreis gezahlt werden darf. In den meisten Fällen wird dieser direkt an den Verkäufer überwiesen. Notaranderkonten (Treuhandkonten) werden nur noch in besonderen Einzelfällen genutzt.

Die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann Wochen dauern. Erst mit dem Grundbucheintrag ist das Eigentum offiziell übertragen.

Fazit: Sicherheit durch genaue Vertragsprüfung

Der notarielle Kaufvertrag ist das zentrale Dokument beim Immobilienerwerb. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte ihn nicht nur lesen, sondern auch juristisch prüfen lassen. Nur so lässt sich vermeiden, dass unklare Formulierungen, fehlende Regelungen oder versteckte Klauseln später zu Problemen führen. Vertrag, Übergabe und Zahlung bilden den rechtlichen Abschluss des Kaufprozesses – und sichern das neue Zuhause verbindlich ab.