Bauunterlagen zur Planung und technische Nachweise
Vor Baubeginn müssen die wichtigsten Unterlagen zum Hausbau vorliegen und Rechte und Pflichten aller Akteure klar sein.
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Teil 1: Tipps zur Bauvorbereitung
Der Bau eines Hauses bedarf ordentlicher Planung und fachgerechter Ausführung, die den gesetzlichen und bautechnischen Bestimmungen entsprechen müssen. Jedes planende oder bauausführende Unternehmen ist verpflichtet, seine Leistung mängelfrei zu erbringen. Als Auftraggeber einer Werkleistung muss dem Verbraucher die Möglichkeit eingeräumt werden, die vereinbarte Qualität nachvollziehen und kontrollieren zu können. Objektbezogene Planungsunterlagen und technische Nachweise sind dabei unverzichtbare Dokumente.
Im BGB verankert: Erstellung und Herausgabe von Bauunterlagen
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die Pflichten des Unternehmers zur Unterrichtung des Vertragspartners über die wesentlichen Eigenschaften des Bauvorhabens sowie die Erstellung und Herausgabe von Unterlagen eingefügt worden. Der Unternehmer ist unter anderem verpflichtet, diejenigen Bauunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher auszuhändigen, die für den Nachweis der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften notwendig sind. Auch wenn die Erstellung und Herausgabe dieser Unterlagen zu den vertraglichen Hauptpflichten des Unternehmers gehört, ist deren Umfang oft nicht ausreichend. Ausführungspläne, die zum Bau notwendigen fach- und bautechnische Nachweise, Bedienungs- und Wartungsanleitungen gehören beispielsweise nicht dazu.
Unternehmer zur Unterrichtung verpflichtet
Die Unterrichtungspflicht des Unternehmers beginnt bereits vor der Vertragsunterzeichnung. Es folgt die Verpflichtung zur Erstellung und Herausgabe zentraler Planungsunterlagen. Diese Unterlagen müssen rechtzeitig vor Baubeginn – gegebenenfalls auch schon vor Vertragsunterzeichnung – ausgehändigt werden. Ausnahmen können sich ergeben, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die Planungsvorgaben selbst erstellt. Weitere Unterlagen sind im Verlauf des Baufortschritts bzw. bei Fertigstellung der Bauleistung zu erstellen und zu übergeben. Welche Unterrichtungspflichten den Unternehmer treffen, der genaue Umfang der zu übergebenden Bauunterlagen sowie der notwendige Zeitpunkt der Übergabe sind im Einzelfall zu prüfen.
Bereits vor Vertragsabschluss sollten sich Bauherren unabhängigen bautechnischen und baurechtlichen Rat einholen. Zu den öffentlich-rechtlich geforderten Bauunterlagen gehören unter anderem:
- Baugenehmigungsunterlagen
- Entwässerungsplanung
- Lageplan mit Höhenbezugspunkt und Baufluchtlinien
- Schnurgerüsteinmessung
- Statik/Prüfstatik, sofern nach Landesbauordnung (LBO) gefordert
- Schall- und Brandschutznachweis
- alle notwendigen Bescheinigungen gemäß LBO (Bauleitererklärung, Bescheinigung zur Übereinstimmung von Planung und Ausführung zur Standsicherheit, Wärmeschutz etc.)
- Schornsteinfegerabnahmeprotokoll
- Drucktest Abwasserleitung
- Energie(bedarfs)ausweis/Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV)
- Nachweis zum Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
Wurden energetische Standards – zum Beispiel der KfW-Effizienzhausstandard – vertraglich vereinbart, ist der Auftragnehmer zur Übergabe aller Unterlagen verpflichtet, die der Verbraucher benötigt, um einen entsprechenden Nachweis darüber zu erbringen.
Beim vereinbarten KfW-Effizienzhausstandard sind unter anderem folgende Bauunterlagen zu übergeben:
- energetischer Wärmeschutznachweis
- Heizlastberechnung
- Nachweis bei Solaranlagen gemäß EEWärmeG
- Nachweis der Jahresarbeitszahl bei Wärmepumpen gemäß EEWärmeG
- Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage
- Luftdichtheitsnachweise der Gebäudehülle
- eventuell Bescheinigung über Baubegleitung durch KfW/dena-gelisteten Sachverständigen für die KfW-Bank
Übergabe weiterer Bauunterlagen im Vertrag vereinbaren
Das Gesetz sieht gewisse Mindeststandards zur Erstellung und Herausgabe von Bauunterlagen und Nachweisen sowie Informationspflichten vor. Diese reichen jedoch für die Überprüfung des Bauvorhabens, die Geltendmachung von Garantieansprüchen gegenüber Herstellern oder für Betrieb und Wartung der haustechnischen Anlagen in der Regel nicht aus.
Es ist daher dringend erforderlich, die zu übergebenden Unterlagen, technischen Nachweise und Dokumentationen im Bauvertrag konkret zu vereinbaren und den Zeitpunkt der Übergabe genau zu definieren. Die Herausgabe folgender Bauunterlagen und Nachweise sollte über die gesetzlich geforderten Dokumente hinaus unter anderem vertraglich vereinbart werden:
- Baugrundgutachten, wenn nicht vom Auftraggeber geschuldet
- Ausführungspläne (Werkpläne/Statik, Detailpläne etc.)
- Heizlastberechnung
- Lüftungskonzept
- Nachweis der Einregulierung von Lüftungsanlagen
- Nachweis der Betriebsfähigkeit der Elektroanlagen (Prüfprotokoll), Dokumentation der Erdungsanlage
- Druck-, Spül- und Befüllprotokolle Heizung/Sanitär/Entwässerungsgrundleitungen
- Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen zur Haustechnik
- Versicherungsbestätigung zur Betriebshaftpflicht; gegebenenfalls Bauwesen-, Rohbau-, Gewährleistungsversicherung
- Qualitätsmerkmale und Beschreibung der Einbauten
Sollten diese Bauunterlagen nicht herausgegeben werden, kann es sich dabei um eine wesentliche Pflichtverletzung handeln, die auch zu einer Abnahmeverweigerung durch den Verbraucher führen kann. Zumindest ist aber bei der Abnahme des Werkes ein entsprechender Vorbehalt im Abnahmeprotokoll aufzunehmen.
Wichtige Unterlagen und Nachweise kurz erklärt
Neben den gesetzlich geforderten Unterlagen gibt es weitere, deren Erstellung und Herausgabe im Bauvertrag vereinbart werden sollte. Einige der wichtigsten Bauunterlagen werden im Folgenden noch einmal tiefergehend erläutert.
Öffentlich-rechtlich geforderte Bauunterlagen
Baugenehmigungsunterlagen mit Genehmigungsplanung
Die Baugenehmigungsunterlagen bestehen aus den Formularen zum Bauantrag oder der Bauanzeige (je nach LBO), dem Lageplan, den Abstandsflächen sowie den Bauzeichnungen mit Grundrissen, mindestens einem Schnitt und allen Ansichten. Die Genehmigungsplanung wird im Maßstab 1 : 100 erstellt. Hierin sind die Abmessungen des Gebäudes, die Raumaufteilungen, Fenster und Türen sowie die Lage auf dem Baugrund- und zum Nachbargrundstück, die Höhe des Gebäudes und die Abstandsflächen dargestellt. Weiterhin ist ein Bescheid der zuständigen Behörde zur Genehmigung des Bauvorhabens – gegebenenfalls mit Auflagen – enthalten. Dieser ist die Grundlage für die weitere Ausführungsplanung.
Lageplan/Vermessungsunterlagen
Hierin wird die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück nebst den zugehörigen Abstandsflächen dargestellt. Weiterhin sind Höhenbezugspunkte angegeben. Diese Bauunterlagen werden in der Regel von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) erstellt.
Schnurgerüsteinmessung
Mit der Schnurgerüsteinmessung werden die Lage auf dem Grundstück, die Höhenlage und die Außenabmessungen des Gebäudes sichergestellt. Die Dokumentation dieser Einmessung ist in der Regel den zuständigen Behörden vorzulegen.
Statik (ggf. geprüfte Statik nach LBO)
Der Standsicherheitsnachweis (Statik) ist eine entscheidende Grundlage für die Anfertigung der Ausführungszeichnungen und den Rohbau des Gebäudes. Er ist auch dann wichtig, wenn später einmal ein Architekt oder Unternehmer mit der Planung eines Hausumbaus beauftragt wird. Der Standsicherheitsnachweis besteht aus der Schriftstatik, in der die rechnerischen Nachweise zur Standsicherheit aufgeführt sind, sowie den Statikplänen (Positions-, Schal- und Bewehrungsplänen).
Entwässerungsplanung/Entwässerungsgenehmigung
Mit den Bauunterlagen zur Entwässerungsplanung wird die Ableitung der Abwässer, namentlich das Regen- und Schmutzwasser, bis hin zum öffentlichen Kanal dargestellt und beschrieben. Sie dient als Grundlage für die weitere haustechnische Planung und für die Erteilung der Entwässerungsgenehmigung.
Energetischer Wärmeschutznachweis
In der jeweils gültigen EnEV sind die Mindestanforderungen an den Wärmebedarf (Jahresprimärenergiebedarf) des Gebäudes, an die wärmeübertragende Hüllfläche (Außenbauteile wie zum Beispiel Fenster, Außenwände, Kellerwände, Dach etc.) und an die Anlagentechnik festgelegt. Neben den Mindestanforderungen wird mit dem Wärmeschutznachweis die energetische Qualität des Gebäudes und gegebenenfalls dessen Einstufung in die KfW-Effizienzhäuser dargestellt. Weiterhin sind in der EnEV unter anderem der Nachweis zum sommerlichen Wärmeschutz und weitere Bestimmungen zum energiesparenden Bauen geregelt.
Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage
Durch den hydraulischen Abgleich der Wärmeverteilungsanlage wird dafür gesorgt, dass jeder einzelne Raum – unabhängig davon, wie weit er von der Wärmeerzeugungsanlage entfernt ist – gleichberechtigt mit Wärme versorgt wird (setzt Heizlastberechnung voraus).
Luftdichtheitsnachweis der Gebäudehülle
Das Messprotokoll dient als Nachweis und dokumentiert die Einhaltung des Wertes maximal zulässiger Luftdurchlässigkeit. Zusätzlich sollten zu einer reinen Luftdichtigkeitsmessung noch während der Messung vorhandene Leckagen gesucht (Leckageortung) und im Messprotokoll erfasst werden.
Schornsteinfegerprotokoll
Sofern es sich um eine Heizungsanlage mit Abgasführung oder Schornstein – das heißt mit einem flüssigen, festen oder gasförmigen Brennstoff – handelt, ist am Ende der Baumaßnahme eine Abnahme durch den zuständigen Schornsteinfegermeister notwendig. Damit wird baurechtlich die Erlaubnis zum Betrieb der Feuerungsstätte erteilt.
Schallschutz- bzw. Brandschutznachweis
Zum Schutz der Wohnung oder des Hauses gegen Fremdeinwirkung durch Schall und zur Sicherheit des Gebäudes im Brandfall sind die jeweiligen Bauteile auszulegen und zu dimensionieren. Die jeweiligen Anforderungen werden in der LBO oder den Normen geregelt.
Drucktest Abwasserleitung
Mit diesem Test wird die Dichtigkeit der Abwasserleitungen geprüft und gegenüber der Genehmigungsbehörde nachgewiesen.
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Weitere Bauunterlagen
Baugrundgutachten
Tragfähigkeit und hydrologische Bedingungen des Baugrundes spielen bei der Planung von Fundamentierungsart und Abdichtung des Gebäudes gegen Feuchtigkeit eine entscheidende Rolle. Der Höchste Grundwasserstand (HGW) ist darüber hinaus planerische Grundlage für die Gestaltung von Öffnungen in den Kelleraußenwänden unterhalb der Geländeoberkante. Für die Tragfähigkeit werden die Bodenarten mit ihren technischen Kennwerten und aufzunehmenden Lasten beschrieben. Das Bodengutachten sollte einige Mindestwerte enthalten und Bedingungen erfüllen und immer als Grundlage für die Planung eines Bauwerks dienen.
Ausführungspläne
Die Ausführungszeichnungen im Maßstab 1 : 50 oder größer stellen alle Bauteile und räumlichen Gegebenheiten dar, zum Beispiel die Lage der Wände, Tür- und Fensteröffnungen, Anschlagsrichtungen von Türen und Fenstern, Fußbodenaufbauten, Trockenbauverkleidungen, Einschränkungen in Räumen durch Unterzüge, Rohrverkleidungen, Vorwandinstallationen in Badezimmern und die Lage von Schächten. Auf der Grundlage dieser Pläne, die ebenfalls zu den Bauunterlagen gehören sollten, wird das Bauwerk errichtet.
Heizlastberechnung
Sie ist ein Berechnungsverfahren zur Ermittlung des Wärmebedarfs von Gebäuden und gibt an, wie viel Wärme einem Raum bzw. Gebäude zuzuführen ist, um eine bestimmte Temperatur aufrechtzuerhalten. Die Heizlastberechnung ist unbedingt notwendig, um die Heizungsanlage richtig planen und den hydraulischen Abgleich vornehmen zu können.
Lüftungskonzept
Mit dem Lüftungskonzept soll ein Überblick darüber geschaffen werden, wie ein Luftaustausch zum Feuchteschutz möglich ist. Das Ergebnis kann eine „konventionelle“ Fensterlüftung oder die Notwendigkeit einer zusätzlichen mechanischen Lüftung sein. Wichtig ist der sogenannte „hygienische Mindestluftwechsel“.
Druck-, Spül- und Befüllprotokolle Heizung/Sanitär
Mit diesen Nachweisen werden die inner- und außerhalb des Gebäudes verlegten, wassergeführten Rohrleitungen auf ihre Dichtigkeit und damit Nutzbarkeit geprüft. Darüber hinaus ist ein Nachweis zur Spülung und damit Reinigung zum Beispiel der Trinkwasserleitungen zu erbringen. Kurz beschrieben sind diese Nachweise zur Heizungs- und Sanitäranlage wichtige Bestandteile zur Sicherstellung der Dauerhaftigkeit und Qualität. Die jeweiligen Dokumente/Nachweisunterlagen belegen diese Prüfung.
Nachweis der Betriebsfähigkeit der Elektroanlage
Mit dem Übergabebericht/Prüfprotokoll wird im Detail die Funktionsfähigkeit, fachgerechte Ausführung und Absicherung der einzelnen Sicherungskreise dokumentiert. Bereits im Zuge der Erstellung der Gründung ist dafür zu sorgen, dass ein ausreichender Potentialausgleich der elektrischen Anlage (Erdung) möglich ist.
Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen/Haustechnik
Sie sind im Garantiefall zur Vorlage bei Hersteller/Verkäufer bzw. zur Einstellung und Wartung der Anlagen und Anlagenteile notwendig und sollten gleichfalls abgefordert werden.
