Tipps zur Bauabnahme
Der letzte Schritt für den Bauherren ist die Bauabnahme. Wer sie durchführt, sollte sich an ein paar Regeln halten.
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Damit die Bauabnahme gelingt und böse Überraschungen vermieden werden, sollten Bauherren bei der Planung und Durchführung einige Tipps zur Bauabnahme berücksichtigen.
Vertragliche Regelungen zur Bauabnahme
Wegen der einschneidenden Rechtsfolgen sollten die Vertragsparteien eine förmliche Abnahme vereinbaren und das Procedere im Bauvertrag regeln. Dazu gehören zum Beispiel
- die schriftliche Abnahmeerklärung,
- ein gemeinsamer Abnahmetermin vor Ort,
- die Aufforderung zur Abnahme durch den Auftragnehmer sowie
- Einladungsfristen zum Abnahmetermin.
Der Bauherr sollte das zum Abnahmetermin zu erstellende Protokoll am besten selbst führen oder durch einen seiner Vertreter führen lassen. So kann er sicher sein, dass die aus seiner Sicht notwendigen Eintragungen tatsächlich enthalten sind. Einwände des Bauunternehmers gegen das Abnahmeprotokoll sollten möglichst außerhalb des Protokolls formuliert werden. Zudem sollte der Bauherr darauf bestehen, dass er eine Kopie des Abnahmeprotokolls für seine Unterlagen behält.
Vorsicht: Eine sogenannte konkludente Abnahmeerklärung kann auch in einem schlüssigen Verhalten des Bauherrn liegen, das eindeutig so zu deuten ist, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht akzeptiert. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Bauherr das Haus beanstandungsfrei längere Zeit nutzt oder die Schlussrechnung des Bauunternehmers ungekürzt bezahlt. Auch wenn eine vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme vergessen wurde, kann es im Einzelfall zu einer konkludenten Abnahme kommen.
Möglich ist auch die vertragliche Vereinbarung zur Abnahme einzelner Teilleistungen. Unter anderem wird dann die entsprechende Vergütung fällig und die fünfjährige Gewährleistungsfrist für den abgenommenen Teil beginnt. Wegen unterschiedlicher Gewährleistungsläufe und Abgrenzungsproblemen ist dies für Verbraucher in der Regel nicht zu empfehlen. Eine Ausnahme bildet die Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums im Bauträgervertrag bei Mehrfamilienhausanlagen.
Möglichkeit der Abnahmefiktion
Häufig versuchen Bauunternehmer, die Bauabnahme zu ihren Gunsten in vorformulierten Vertragsmustern vorzuverlegen, zu vereinfachen oder gar zu fingieren. Solche Klauseln sind oft unwirksam, da sie den Bauherrn unzulässig benachteiligen. Jedoch sieht auch das Gesetz die Möglichkeit der Abnahmefiktion vor: Setzt der Bauunternehmer dem Bauherren nach Fertigstellung eine Frist zur Abnahme und verweigert der Bauherr die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, so treten die Abnahmewirkungen ein, ohne dass es der Abnahmeerklärung bedarf.
Gleichzeitig schützt das Gesetz den privaten Bauherrn: Will der Bauunternehmer sich gegenüber einem Verbraucher auf die gesetzliche Abnahmefiktion berufen, muss der Bauunternehmer zwingend in Textform mit der Aufforderung zur Abnahme den Verbraucher auf die Abnahmefiktion hinweisen. Eine Vertragsprüfung vor Vertragsunterzeichnung und eine anwaltliche Beratung im Konfliktfall können Klarheit bringen.
Welche Vorbehalte sollten bei der Bauabnahme formuliert werden?
Der Bauherr sollte sich bei Abnahme alle Mängel vorbehalten, die ihm bekannt sind. Ansonsten verliert er seine Mängelrechte bis auf den Schadens- und Aufwendungsersatz. Aus Nachweisgründen sollten die bekannten Mängel ausdrücklich im Abnahmeprotokoll aufgelistet oder durch den Verweis auf Anlagen wie Mängellisten oder gutachterliche Stellungnahmen festgehalten werden.
In der Regel wird beim Abnahmetermin eine Reihe unwesentlicher Mängel festgestellt. Das ist kein Grund, die Abnahme zu verweigern. Wer es dennoch tut, kann mit nachteiligen Folgen rechnen. Auch deshalb ist bei der Abnahme die Hinzuziehung eines Sachverständigen zu empfehlen.
Zu den Mängelrügen sollte der Bauherr ins Abnahmeprotokoll eine Frist zur Mangelbeseitigung aufnehmen. Zudem muss er sich seine Ansprüche aus einer vertraglich vereinbarten und angefallenen Vertragsstrafe wegen Bauzeitüberschreitung ausdrücklich schriftlich im Abnahmeprotokoll vorbehalten.
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Tipps zur Bauabnahme: die Mängelfeststellung
Ansprüche wegen Mängeln am Bauwerk verjähren fünf Jahre nach Abnahme. Die Gewährleistungsfrist gilt auch für solche Mängel, die der Bauherr bei Abnahme rügt. Der Bauunternehmer ist zunächst zur Nacherfüllung verpflichtet. Nach Ablauf einer zur Nacherfüllung gesetzten Frist kann der Bauherr die Erstattung von Kosten der Ersatzvornahme – einschließlich Vorschuss, Rücktritt vom Vertrag, Minderung und Schadensersatz oder Aufwendungsersatz – verlangen. Etwaige Mängelansprüche sollte der Bauherr innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist notfalls gerichtlich geltend machen.
Kurz und knapp: Acht hilfreiche Tipps zur Bauabnahme
- Auf Abnahmeverlangen des Bauunternehmers reagieren und Fristen zur Erklärung der Abnahme beachten.
- Nicht zur Bauabnahme drängen lassen. Sie sollte nur dann erklärt werden, wenn die Leistung vorher ausreichend, am besten mit sachverständiger Unterstützung, geprüft wurde und wenn sie im Wesentlichen vollständig und mangelfrei ist.
- Die Abnahme aus Beweisgründen immer ausdrücklich erklären, zum Beispiel durch Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls mit Datum. Eine Erklärung auch dann abgeben, wenn die Abnahme wegen wesentlicher Mängel oder Restleistungen verweigert wurde.
- Die Schlussabnahme gründlich vorbereiten. Acht bis zehn Tage vor dem Termin sollte eine Vorbegehung zusammen mit einem unabhängigen Bauherrenberater oder Bausachverständigen stattfinden. Dabei noch offene Restleistungen und Mängel erfassen. Der Unternehmer sollte dann gegebenenfalls dazu aufgefordert werden, diese Leistungen rechtzeitig auszuführen und Mängel bis zur Bauabnahme zu beseitigen.
- Der Bauherr muss dafür sorgen, dass der Unternehmer die vereinbarten Unterlagen und technischen Nachweise zur Bauabnahme übergibt.
- Im Abnahmeprotokoll werden die bekannten Mängel aufgelistet und eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt. Bauherren sollten sich eine angefallene Vertragsstrafe vorbehalten.
- Erhebt der Bauunternehmer Einwände gegen das Protokoll und dessen Inhalt, kann er es separat formulieren. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass nach dem Abnahmetermin eine Kopie des erstellten Protokolls beim Bauherren verbleibt.
- Ansprüche wegen Mängeln müssen innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme geltend gemacht werden, notfalls auch gerichtlich. Im Konfliktfall Rechtsrat einholen. Rechtzeitig vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist sollte der Bauherr eine Überprüfung des Objektes mit Unterstützung eines Sachverständigen veranlassen.
